הקובץ כולל שלושה עמודים: ההזמנה עצמה, נספח א׳ (אישור בלעדיות) ונספח ב׳ (פעולות שיווק), וכל אחד נחתם בנפרד. מכירה או השכרה בלי בלעדיות? טופס הזמנת שירותי תיווך למוכר ולמשכיר.
מה החוק דורש כדי לתת בלעדיות למתווך?
סעיף 9(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996 מתיר בלעדיות בשני תנאים: הלקוח מאשר את מתן הבלעדיות ואת תקופתה בחתימה על מסמך נפרד, והמתווך מבצע פעולות שיווק במהלך התקופה. תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס״ה-2004 מוסיפות טופס נפרד מההזמנה שמפרט את פעולות השיווק. לכן הבלעדיות היא נספח, לא סעיף בהזמנה.
וגם כאן ההזמנה עצמה צריכה את חמשת פרטי החובה של תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ״ז-1997: שמות, כתובות ומספרי זהות, סוג העסקה, תיאור הנכס, מחיר מבוקש בקירוב ודמי תיווך כולל מע״מ.
לכמה זמן מותר לחתום על בלעדיות?
לפי סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996, במכירת דירה בידי מוכר שאינו מוכר במהלך עסקיו, הבלעדיות לא תעלה על שישה חודשים מיום החתימה על ההזמנה. בנכס שאינו דירה, עד שנה. ואם לא נכתבה תקופה בכלל, בדירה הבלעדיות מסתיימת אחרי 30 ימים בלבד.
| המצב | התקופה | הסעיף בחוק |
|---|---|---|
| מכירת דירה, מוכר שאינו מוכר במהלך עסקיו | עד שישה חודשים מיום החתימה על ההזמנה | 9(ב1)(2) |
| מכירת נכס שאינו דירה (משרד, חנות, מגרש), מוכר כזה | עד שנה; בלי תקופה כתובה, תשעה חודשים | 9(ב1)(1) |
| בלעדיות על דירה בלי תקופה כתובה | 30 ימים מיום החתימה על ההזמנה | 9(ג) |
| לא בוצעו פעולות השיווק עד שליש מהתקופה (במכירה כזו) | הבלעדיות מסתיימת בתום השליש | 9(ב2) |
״דירה״ לעניין זה היא חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או משמשים למגורים, כולל כאלה שעוד ייבנו (סעיף 9(ג)).
אילו פעולות שיווק חייבים לבצע בבלעדיות?
לפי תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס״ה-2004, המתווך מבצע לפחות שתיים מתוך שש פעולות: שילוט, פרסום למאגר הלקוחות או באתר אינטרנט, עיתון יומי, עיתון מקומי, הזמנת רוכשים או מתווכים לבקר בנכס, והזמנת חמישה מתווכים לשתף פעולה. אפשר גם לסכם על פעולה אחרת, יחד עם אחת מהשש או בלעדיה.
- שילוט: על הנכס או בקרבתו, על לוח מודעות ציבורי, במרכז קהילתי, או שלט אחר שסוכם.
- פרסום לקהל לקוחות מהמאגר שלכם באמצעי אלקטרוני, בדיוור ישיר או באמצעי אחר שסוכם, או מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב לשיווק נכסים.
- פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות.
- פרסום בעיתון מקומי או בעיתון לקהל יעד מסוים, לפי בחירת הלקוח.
- הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שסוכם.
- הזמנת חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב של הנכס, לשתף פעולה במכירה.
- כל פעולת שיווק אחרת שסוכמה בין הצדדים.
התקנות דורשות לפרט בטופס נפרד מההזמנה את כל הפעולות 1 עד 6, ולציין שהלקוח רשאי להסכים איתכם על פעולות השיווק. אם סוכמה פעולה 7, מציינים אותה בנפרד, וגם אם היא תבוצע יחד עם אחת מהפעולות 1 עד 6 או בלעדיה. נספח ב׳ בקובץ בנוי בדיוק כך.
למה כדאי לתעד כל פעולת שיווק?
סעיף 14(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996 קובע שמתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו, חזקה שהיה הגורם היעיל לעסקה שנכרתה בתקופה. כשהבלעדיות חתומה כמו שצריך וכל שלט, פרסום וסיור מתועדים עם תאריכים, קל יותר להראות שמגיעים לכם דמי התיווך על עסקה שנסגרה בתקופה.
תעדו כל שלט, פרסום וסיור עם תאריך, ושימו לב במיוחד למועד של שליש מתקופת הבלעדיות. עוד במדריך הבלעדיות.